Vivienda en el sur de la Florida: ¿Por qué siguen tan altos los precios?

MIAMI.- El índice de inflación anualizado reportado para el área urbana de Miami, que abarca los condados Palm Beach, Broward y Miami-Dade, mostró un registro de 9.9%, la más alta del país, principalmente debido a la presión ejercida por el alto precio de la vivienda en esta zona del país.

De acuerdo con el reporte de inflación de la Oficina de Estadísticas Laborales de EEUU (BLS, por sus siglas en inglés, el precio de la vivienda en general para el área de Miami ha aumentado 17.2% en el último año.

Hay razones puntuales que explican por qué el precio de la vivienda no solo en Miami, sino en gran parte de Florida se mantienen al alza, cuando en algunas áreas del país han comenzado a caer o al menos se han desacelerado.

Un estudio de la Facultad de Negocios de la Florida Atlantic University (FAU) publicado esta semana, señala que la gran cantidad de alquileres vacacionales a corto plazo en el estado, tales como los listados en la plataforma digital Airbnb, y las políticas restrictivas de las asociaciones de propietarios y condominios contribuyen significativamente a la crisis de arrendamiento que se experimenta en el estado.

«Los alquileres a corto plazo como los de Airbnb y sitios similares» hacen que el inventario de viviendas disponibles y asequibles se haya agotado, explica Ken H. Johnson, economista de la Facultad de Negocios de la Florida Atlantic University (FAU).

Además de la escasez de vivienda, Johnson señala que muchas asociaciones de propietarios y condominios «limitan a los dueños el alquiler de sus unidades durante el primer año y prohíben el alquiler por completo», lo que genera aún más presión al mercado de vivienda.
En ese contexto, Florida alberga 9 de los 21 mercados más caros y sobrevalorados de Estados Unidos.

Un reporte mensual elaborado en co-producción por varias universidades del estado y de Alabama, muestra que los inquilinos del área de Cape Coral-Fort Myers, en la costa oeste, pagan más de un 18 % por encima de la tendencia de arrendamiento a largo plazo en el país, mientras Miami, con 15.96%, se muestra como la segunda zona urbana con precios por encima de la tendencia a largo plazo para esta área.

En detalle, en la zona urbana de Miami se está pagando en promedio $2,787.71 de renta, cuando la tendencia indica que el promedio para esta zona debería estar cerca de los $2,404.08, según se desprende del reporte elaborado por la Florida Atlantic University, Florida Gulf Coast University, Lucas Institute for Real Estate Development & Finance y la Universidad de Alabama,

Tampa, Orlando, Deltona-Daytona Beach, Palm Bay-Melbourne o Jacksonville y Lakeland presentan también algunas de las primas de renta más altas de EEUU, con una sobrevaloración estimada entre 8% y 10%.

«Como estado, debemos darnos cuenta de que la actual crisis de alquileres está perjudicando nuestro potencial de crecimiento económico y dificultando cada vez más que los trabajadores de servicios vivan a distancias razonables de sus trabajos», advirtió Johnson.

Ken Johnson explica que los desarrolladores y los gobiernos locales necesitan construir más unidades como una de las partes de una solución que debe sumar otras acciones.

«Dados los fuertes aumentos de los alquileres en los últimos dos años, los propietarios de alquileres a corto plazo pueden encontrar mayores ganancias al convertir sus propiedades en alquileres a largo plazo», según explica Johnson. Agregó que las juntas de HOA (asociaciones de propietarios de casas, en español) que elijan relajar o eliminar las restricciones de alquiler aumentarán el valor de las propiedades para sus residentes.

“En ambos casos, hay incentivos para que los propietarios y las juntas de las HOA cambien lo que están haciendo y, al mismo tiempo, ayudarían a aliviar el problema de los alquileres en Florida”, dijo Johnson. “Los mercados funcionarán con el tiempo y lentamente construiremos suficientes unidades para aliviar esta crisis. Pero también puede haber alivio durante ese proceso”.

La tarea de mejorar la oferta y poder responder a la demanda no será fácil. La decisión de aumentar las tasas hipotecarias no ha tenido el impacto esperado en esta región, a diferencia de lo que ocurre en el resto del país.

Algunos expertos incluso consideran que subir las tasas ha ejercido mayor presión en el mercado. «El aumento de las tasas de interés eleva necesariamente las tasas de interés de las hipotecas y desalienta la construcción de nuevas viviendas. Esto mantiene la presión en el mercado de viviendas de alquiler», explica Herman Mark Schwartz, professor del Departmento de Politica de la University de Virginia, y uno de los expertos utilizados por el sitio de WalletHub en un estudio sobre la inflación en EEUU.

Otro factor a tomar en cuenta es la cantidad de compradores extranjeros, procedentes sobre todo de América Latina, que acuden al mercado inmobiliario de Florida. En su informe sobre compradores extranjeros en 2022, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami destacó el pasado mes de diciembre, que compraron propiedades residenciales por un valor de 6,800 millones de dólares, un 34 % más que en 2021 ($5,100 millones).

El sector seguirá fuerte en 2023 y mucha gente de EEUU, Latinoamérica y Europa querrá seguir viniendo», dijo a Efe recientemente Jennifer Wollmann, de la firma de bienes raíces Berkshier Hathaway, de EWR Realty.

El mejor escenario para 2023 sería que los precios se estabilicen, mejore la cantidad de viviendas disponibles para compra y alquiler, y se mejoren las opciones.